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Immobilienkredite: Vorfälligkeitsentschädigung kann entfallen bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung

Die Gründe für eine Kündigung eines Immobilienkredites durch den Kreditnehmer sind so vielfältig wie alltäglich. So kann dies der Verkauf der Immobilie, zum Beispiel wegen Trennung oder Arbeitsplatzwechsel oder Arbeitslosigkeit sein oder es soll eine Umschuldung auf einen günstigeren Kredit vorgenommen werden.

Die Kreditverträge sehen allerdings in der Regel ein Recht zur ordentlichen Kündigung nicht vor. Zwar kann sich der Kreditnehmer häufig auf ein gesetzliches außerordentliches Kündigungsrecht berufen, dieses sieht jedoch in § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB vor, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber dann den Schaden zu ersetzen hat, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.

Die Berechnungsmethoden eines solchen Schadens waren in der Vergangenheit bereits mehrfach Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen und sind für den Verbraucher kaum nachzuvollziehen. Anders als bei einfachen Ratenkrediten gibt es bei Immobilienkrediten auch keine gesetzliche Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Im internationalen Vergleich liegen die deutschen Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobilienkrediten auf einem Rekordniveau und erreichen regelmäßig 10-20 % der zum Zeitpunkt der Kündigung noch offen stehenden Darlehensforderung.

Vor diesem Hintergrund ist es für den Kreditnehmer von besonderer Bedeutung, ob er gegebenenfalls eine solche Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden kann.

Dies kann dann der Fall sein, wenn der Kreditgeber über das Bestehen und die Modalitäten des gesetzlichen Widerrufsrechtes nicht ausreichend belehrt hatte.

Das gesetzliche Widerrufsrecht bei Kreditverträgen besteht zwar bei zutreffender Belehrung nur für einen kurzen Zeitraum nach Abschluss des Kreditvertrages und Übergabe der schriftlichen Verträge, wurden hierbei jedoch Fehler gemacht, so kann der Kreditvertrag theoretisch auch noch Jahre später ohne Vorfälligkeitsentschädigung widerrufen werden.

Die Anforderungen an das gesetzliche Widerrufsrecht haben sich im Laufe der Jahre mehrfach durch Neufassungen des Gesetzestextes geändert und sind dabei mehrmals auch entgegen des gesetzlichen Wortlautes durch die Gerichte konkretisiert worden.

Infolgedessen war es etlichen Banken offensichtlich nicht möglich, gesetzeskonforme Widerrufsbelehrungen in ihren Kreditverträgen aufzunehmen. Schätzungen der Verbraucherzentralen zufolge sind mehr als die Hälfte aller Widerrufsbelehrungen in alten Kreditverträgen mangelhaft. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, statt der Kündigung einen Widerruf zu erklären und sich dabei auf die fehlerhafte Widerrufsbelehrung zu berufen.

Ist der Widerruf wirksam, entsteht ein gesetzliches Rückabwicklungsverhältnis. Die Bank verliert nicht nur den Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung, Sie hat auch keinen Anspruch mehr auf die vertraglich vereinbarten Zinsen und hat bereits erfolgte Zinszahlungen zurückzuerstatten.

Allerdings hat die Bank einen Anspruch auf Wertersatz, der Darlehnsnehmer muss daher nicht nur die noch nicht getilgte Darlehenssumme an den Darlehnsgeber erstatten, sondern darüberhinaus eine marktübliche Verzinsung für den Zeitraum der tatsächlichen Inanspruchnahme des Darlehens.

Insbesondere bei Verträgen, bei denen der Darlehnsnehmer besonders schlechte Zinskonditionen hatte, die auch zum damaligen Zeitpunkt nicht marktüblich waren, kann sich ein erheblicher Rückzahlungsanspruch für den Darlehnsnehmer ergeben.

Zudem hat die Bank auch Nutzungsersatz für die von dem Darlehnsnehmer gezahlten Kreditraten zu zahlen. Bei Banken können dies z.B. 5%-Punkte über dem Basiszinssatz sein, auch hierüber kann sich ein erheblicher Erstattungsanspruch des Darlehnsnehmers ergeben.

Sollten Sie die Kündigung eines Immobilienkredites beabsichtigen, lohnt sich daher in jedem Fall, die Verträge vorher prüfen zu lassen, um zumindest einer Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen. Gerne stehen wir Ihnen hierbei zur Seite.

Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen.

Verfasser: RA Falco Henkel

05.03.2014